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房地产企业销售精装房节税的合同签订技巧
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房地产企业销售精装房节税的合同签订技巧
房地产公司销售精装房的实践中，通常有以下四种合同签订方法：一是房地产企业与购房者只签一份购房销售合同，合同中的价款条款约定毛坯房销售价，同时销售合同的补充条款中约定：装修价款。二是房地产企业与购房者只签一份购房销售合同，合同中的价款条款约定：销售总价款，另外销售合同中的交房标准条款中约定：精装房交付，房地产企业免费赠送装修费用。三是房地公司与购房者分别签两份合同：毛坯房销售合同，合同销售价为毛坯房销售价，装修合同，合同价位装修价格。四是签两份合同：一份是房地产企业与购房者签订毛坯房销售合同；另一份是房地产企业指定的装修公司（往往是房地产的关联企业）购房者签订装修合同。 以上四种不同的合同签订方法，房地产企业的税费是不同的。
案例
某房地产企业销售精装房的四种合同签订方法下的涉税分析
1、案情介绍
某房地产企业2018年新开发的精装房向购房者销售精装房，假设毛坯房销售价11100万元，装修价格1110万元，销售总价12210万元，同时假设分摊的土地成本为3600万元，除装修成本的开发成本为2400万元，开发费用为1000万元（取得的发票为增值税普通发票）。以上假设均为含增值税价，房地产企业与建筑公司签订时包工包料合同，可抵扣的增值税进项税额为348万元，房地产企业不能按照转让房地产项目分摊利息支出，不考虑印花税、城建税及附加，房地产企业打算与购房者签订合同，有以下四种合同签订方法：
第一种合同签订方法：房地产企业与购房者只签一份购房销售合同，合同中的价款条款约定：毛坯房销售价11100万元，同时销售合同的补充条款中约定：装修价款1110万元。
第二种合同签订方法：房地产企业与购房者只签一份购房销售合同，合同中的价款条款约定：销售总价款12210万元，另外销售合同中的交房标准条款中约定：精装房交付，房地产企业免费赠送装修费用。
第三种合同签订方法：房地公司与购房者分别签两份合同：毛坯房销售合同，合同销售价为11100万元，装修合同，合同价为1110万元。
第四种合同签订方法：签两份合同：一份是房地产企业与购房者签订毛坯房销售合同，合同价为11100万元，另一份是房地产企业指定的装修公司（往往是房地产的关联企业）购房者签订装修合同，合同价为1110万元。
请分析每一种合同签订方法下的涉税成本，哪一种合同签订方法是最节税的？
2、涉及成本分析
（1）第一种合同签订方法下的税收成本分析
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。财税【2016】43文件第三条第二款规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。国家税务总局公告2016年第70号第三条规定：计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
基于以上税收政策规定，在一份销售合同中分别约定：毛坯房销售价，装修价格的情况下，其实房地产企业的销售合同价款为毛坯房销售价，装修价格的总和12210万元。具体的税收成本计算如下：
①增值税的计算
（12210-3600）÷（1+11%）×11%-348=505（万元）
②土地增值税的计算
扣除总金额为：3600+（2400+1110）÷（1+11%）+【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%=5191（万元）
收入额为：12210-÷（1+11%）=11000（万元）
增值额为：12210-÷（1+11%）-3600-（2400+1110）÷（1+11%）--【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%-=7400-3162-2029=2209（万元）
增值率为：增值额÷扣除总金额×100%=2209÷5191×100%=46%
土地增值税为：2209×30%=662.7（万元）
③企业所得税的计算
【11000—3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-662.7】×25%=（7400-3162-1000+357-662.7）×25%=733.08（万元）
总税收成本为：505+662.7+733.08=1900.78(万元)
（2）第二种合同签订方法下的税收成本分析
根据财税[2016]36号文附件1第十四条的规定：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务视同销售。根据此规定，视同销售的要件是“无偿提供”服务，而房地产公司根本没有装修资质，根据《建筑企业资质管理规定》（中华人民共和国建设部令第159号）房地产企业不可以提供装修服务，因此，房地产企业免费赠送装修不属于视同销售行为，应该属于房地产企业外购装修服务赠送给购房者的行为。
房地产企业外购装修服务赠送给购房者的行为，到底属不属于税法上的视同销售行为呢？《中华人民共和国增值税暂行条例》（财政部、国家税务总局令2008年第50号）第四条第（八）项规定：单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的视同销售。《关于加强企业对外捐赠财务管理的通知》（财企[2003]95号）第一条关于“对外捐赠的定义和途径”规定如下：对外捐赠是指企业自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人用于生产经营活动没有直接关系的公益事业的行为。财企[2003]95号第四条规定：“企业为宣传企业形象、推介企业产品发生的赞助性支出，应当按照广告费用进行管理”。根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）文件第三条规定：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠”。基于以上税收政策规定，无偿赠送与捐赠是有区别的，“捐赠”行为没有商业目的，否则是广告性的“赞助”行为，而“无偿赠送”行为有商业目的。房地产企业赠送装修费的商业目的是促使房地产开发产品的销售。再说房地产企业赠送装修费的前提条件是购房者必须先购房，只有购了房才由资格享受赠送装修费。因此，房地企业卖房送装修费赠送的装修费含在销售房价当中，不属于“无偿赠送行为”，不视同销售处理。
根据以上分析，第二种合同签方法的房地产企业的总税负与第一种签订合同的方法的总税负是一样的。
（3）第三种合同签订方法下的税收成本分析
在第三种合同签订方法下，由于房地产企业没有装修资质，其与购房者签订的装修合同是无效合同。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（2016年修订版）第三条第二款规定：“纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效”。 基于此规定，房地产企业与购房者签订装修合同和销售合同的税收成本分析如下。
①增值税
房地产企业的增值税销项税额的计税基础为销售收入11100万元÷（1+11%）+装修收入1110÷（1+11%）万元＝11000万元，开发成本和装修成本所取得进项税额可全部抵扣。
（11100-3600）÷（1+11%）×11%+1110÷（1+11%）×11%-348=505（万元）
②土地增值税的计算
土地增值税计税收入为10000万元【11100万元÷（1+11%）】，装修成本1000万元【1110÷（1+11%）】不得作为开发成本扣除。
扣除总金额为：3600+2400÷（1+11%）+【3600+2400÷（1+11%）】×30%=3600+2162+1729=7491（万元）
收入额为：11100-÷（1+11%）=10000（万元）
增值额为：11100-÷（1+11%）-3600-2400÷（1+11%）--【3600+2400÷（1+11%）】×30%-=6400-2162-1729=2509（万元）
增值率为：增值额÷扣除总金额×100%=2509÷7491×100%=34%
土地增值税为：2509×30%=752.7（万元）
③企业所得税的计算
【11000—3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-752.7】×25%=（7400-3162-1000+357-752.7）×25%=710.58（万元）
总的税收成本为：505+752.7+710.58=1968.28（万元）
基于以上分析，不仅违法签订合同而且将导致增值税负。
（4）第四种合同签订方法下的税收成本分析
由于房地产企业与其关联企业：装修公司分别跟购房者签订毛坯房销售合同和装修合同。对房地产企业而言，房地产企业增值税销项税额的计税基础为合同销售收入10000万元，土地增值税计税收入为10000万元，开发成本和装修成本所取得进项税额可全部抵扣。对装修公司而言，装修公司的增值税销项税额的计税基础为合同销售收入1000万元，装修成本所取得进项税额可全部抵扣。具体房地产企业和装修企业的税收成本分析如下：
①房地产企业和装修企业的增值税
（11100-3600）÷（1+11%）×11%+1110÷（1+11%）×11%-348=505（万元）
②房地产企业的土地增值税的计算
土地增值税计税收入为10000万元【11100万元÷（1+11%）】，装修公司给房地产企业开11%的增值税专用发票，因此，装修成本1000万元【1110÷（1+11%）】作为开发成本扣除。
扣除总金额为：3600+（2400+1110）÷（1+11%）+【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%=5191（万元）
收入额为：11100-÷（1+11%）=10000（万元）
增值额为：11100-÷（1+11%）-3600-（2400+1110）÷（1+11%）--【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%-=6400-3162-2029=1209（万元）
增值率为：增值额÷扣除总金额×100%=1209÷5191×100%=23%
土地增值税为：1209×30%=362.7（万元）
③房地产企业的企业所得税的计算
【11000—3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-362.7】×25%=（6400-3162-1000+357-362.7）×25%=558.08（万元）
总的税收成本为：505+362.7+558.08=1425.78（万元）
基于以上计算分析，第四种合同签订方法，房地产企业和建筑企业总的税负比第一种和第二种合同签订方法，可以节约475万元（1900.78-1425.78）的税。
3、分析结论
通过以上定性和定量分析可以得出以上结论：全面营改增后，房地产企业销售精装房，为了节约税负，必须单独注册一个关联的装修公司，房地产企业和装修公司分包与购房者签两份合同：一份是房地产企业与购房者签订毛坯房销售合同；另一份是房地产企业指定的装修公司（往往是房地产的关联企业）购房者签订装修合同。
转自：肖太寿财税工作室
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